La enervación del desahucio.
La enervación es un derecho que mucha gente desconoce pero que tiene una importancia capital, ya que si se emplea (si procede) puede evitar dramas como lo es el del desahucio de vivienda. Es el derecho que tiene todo inquilino (arrendatario) de reponer el contrato de arrendamiento abonando las cantidades debidas.
En los contratos de arrendamiento de bien inmueble, como todos sabemos, se ha de pagar una cuota (por norma general mensual), y, además de la misma, se pueden convenir otros conceptos que han de ser abonados por el inquilino; ya sea la luz, agua, comunidad, etc. Si el arrendatario no paga una mensualidad (o más, en el plazo que se convenga) o no satisface los conceptos acordados entre las partes, el arrendatario estará facultado para reclamar dichas cantidades a través de un procedimiento judicial de desahucio (monitorio por falta de pago solicitando el lanzamiento de la vivienda).
En dicho procedimiento, además de solicitar la devolución de la finca por resolución del contrato de arrendamiento debido al incumplimiento del arrendatario por impago, se puede además (opcionalmente) reclamar las cantidades debidas y no abonadas. Y digo entre paréntesis opcionalmente, porque pese a ser lo habitual cuando se inician estos procedimientos, puedes reservarte la acción para otro proceso, aunque aquél que inicie el mismo es recomendable pedir ambas.
El legislador, en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, pensó que había que darle una opción u oportunidad al arrendatario a fin de evitar el desahucio y posible lanzamiento judicial (si no abandona voluntariamente la vivienda); por ello se pensó en la figura de la enervación de la acción. La enervación de la acción es la facultad que tiene el arrendador/inquilino de pagar, y de esta forma evita el desahucio. El plazo para pagar es de 10 días desde el requerimiento judicial.
Pero, como es de suponer, este derecho, regulado por la LEC en su artículo 22.4, es un derecho que tiene un carácter excepcional, pudiendo ser empleado el mismo una sola vez a lo largo de la vida del contrato de arrendamiento. En vistas de evitar una posible enervación del inquilino, muchos arrendatarios, previo a la iniciación del procedimiento de desahucio, emiten un burofax o certificación al inquilino exhortándole al pago de las cantidades debidas y no abonadas. Se debe hacer con 30 días de antelación a la presentación del monitorio (en caso de final impago). En este punto, quiero hacer un inciso y matizar lo siguiente, hay muchas ocasiones en las que el inquilino no se encuentra en la vivienda o no coge el burofax, en el supuesto de que no quiera cogerlo la notificación ya se ha producido y, por tanto, empieza a correr el plazo. Pero hay supuestos en los que ni siquiera abre la puerta, en estos casos es bueno informarse de cuál es su centro de trabajo o cualquier lugar habitual donde el inquilino suela desarrollar su vida a fin de facilitar que la notificación se produzca con éxito.
De no llevarse a cabo dicho exhorto previo a la presentación del monitorio, y, por tanto, procediendo la acción de enervación. Una vez presentada, el plazo que antes indiqué de 10 días para pagar las cantidades debidas (art. 440.3 LEC), tenemos 3 posibles opciones; o bien pagar (directamente al arrendador en la forma convenida en el contrato o consignándolo judicialmente o ante notario), o bien alegar que las cantidades no son debidas o no se ajustan a lo realmente debido, o no hacer nada y que se proceda al desahucio.
De pagarse dentro del plazo establecido, las costas se impondrán al arrendatario, salvo que pueda imputarse al arrendador por mala fe.
· Jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto.
Como hemos podido ver, el procedimiento de desahucio es relativamente sencillo de llevar a cabo y da poco pie a la interpretación o lagunas. Pero como casi todo el derecho, tiene matices. El propio Tribunal Supremo se pronunció en relación a los requisitos que debía reunir ese requerimiento previo del arrendador para considerar válido el no proceder de la enervación. El Tribunal Supremo fijó doctrina con la sentencia 23/06/2014, recurso 1437/2013, exigiendo que:
El requerimiento debe contener la concreción de la deuda (cuotas y cantidades asimiladas debidas) y el exhorto al pago de la misma.
Que se acredite con fehaciencia que llegó al conocimiento del inquilino.
Indicar el plazo desde el cuál se faculta a iniciar acciones judiciales y anula la posibilidad de enervación.
Lógicamente, que no haya puesto en disposición del arrendador las cantidades debidas.
De darse dichos requisitos, se entiende por el alto tribunal que la enervación queda inactiva.