Contrato de arrendamiento de vivienda urbana, breves notas.

En España. El contrato de arrendamiento, o más conocido comúnmente como de alquiler, viene recogido en el título VI del libro IV del Código Civil, que tiene por título “del contrato de arrendamiento” (artículos 1.542 a 1.603, siendo el de fincas urbanas y rústicas su capítulo segundo (arts. 1.546 a 1.582). Viene específicamente desarrollado en la Ley de Arrendamientos urbanos 29/1.994. Además del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas, existen también múltiples arrendamientos, como puede ser el arrendamiento por obra o servicio determinado, de bienes muebles, leasing inmobiliario, de vehículo, etc. Pero quiero centrarme en el que tiene una mayor incidencia y problemática real, que no es otro que el arrendamiento de bien inmueble para uso de vivienda.

Nos encontramos ante un tipo que abre muchas cuestiones que un particular se formula a la hora de encontrarse con problemas a lo largo de la duración del mismo, ¿qué sucede cuando hay desperfectos, quién asume el gasto? ¿quién asume el pago de la comunidad y los impuestos que gravan la vivienda?¿cuánto puede durar el contrato y si no se establece tiempo de cuánto estamos hablando?, etc.

Muchas preguntas que veo necesario y conveniente aclarar para que usted, si tiene pensado en su condición de arrendador arrendar un bien inmueble, tenga claras las pautas sobre las que tiene que pivotar el contrato de arrendamiento de vivienda, y como arrendatario, para que tenga claras todas esas preguntas que me planteé al inicio para que vean la respuesta de manera nítida.

Antes de abordar propiamente el contrato, tengo que dejar claro que es altamente recomendable que este contrato sea elaborado por un profesional, es decir, un abogado especializado en derecho civil, ya que en muchas ocasiones suelen cometer el error de descargar un contrato de arrendamiento básico de internet y de esta forma ahorrar un dinero. Como dice el refrán “más vale prevenir que curar”, lo que al principio puede ser un gasto (la elaboración del contrato por un profesional) a la larga puede resultar beneficioso para las partes. Y ello es así porque cada cual tiene sus especificidades, sus cláusulas específicas y sus dudas, todas esas cuestiones pueden quedar perfectamente perfiladas por un profesional, no dejando lugar a la improvisación y sabiendo perfectamente qué hacer cuando se produzca un hecho conflictivo o que revista dudas.

Características:

Consensual: No requiere formalidad alguna más allá del consentimiento, salvo aquellos que puedan perjudicar o implicar a terceros (artículo 1.549 del CC), en esos supuestos será obligada su escritura pública. Estamos hablando de aquellos inmuebles donde queden gravados por hipoteca o que recaiga alguna carga.

Oneroso: A cambio de una cantidad de dinero determinada y determinable. Acordándose la actualización conforme al IPC u otro baremo de actualización de precios.

Recíproco: Genera obligaciones para las dos partes. Para el arrendador (propietario) exige la disposición pacífica de la cosa entregada, la reparación de los vicios ocultos y evicción, además de aceptar las cantidades que satisfaga el arrendatario en concepto del pago por el arrendamiento. Y por el arrendatario, el mantenimiento de la cosa entregada en perfectas condiciones, pagar lo acordado en la forma y tiempo acordado, a abonar los gastos que ocasione la escritura de contrato y siempre que vaya a realizar obras de mejora o subarriendos avisar al arrendador para ver si se dispensa el permiso.

Tracto sucesivo: Que se cumpla siguiendo las formalidades requeridas y cumpliendo con sus obligaciones, habiendo una legitimidad en el mismo (por ejemplo, que disponga del bien y arriende alguien que no es propietario del bien o que oculta cargas o vicios ocultos).

Causas por las que el arrendador podrá desahuciar al arrendatario (art. 1.569 CC): Haber expirado el tiempo de duración contractual y manifestarle su voluntad de no renovación, falta de pago en el precio convenido (siempre que se haya enervado la acción de pago, es decir, que en su momento se debiera una o varias mensualidades y se le hubiere avisado de la deuda a través de burofax u otro procedimiento de notificación y hubiera pagado, entonces si se volviera a producir la deuda de mensualidades podemos enervar la acción y solicitar el desahucio), infringir cualquier condición estipulada en el contrato (que se hubiera acordado el pago de los impuestos relacionados con la vivienda y el arrendatario hubiera incumplido, o realizar obras de mejora con el consentimiento del arrendador y que no hubiera asumido el coste ,etc.) o destinar el inmueble a otros usos distintos a los acordados (vivienda dándole uso de local comercial o almacén).

Se faculta al arrendatario a hacer uso de su facultad de tanteo y retracto cuando el arrendador manifieste su voluntad de querer vender el bien, se le dará un plazo al arrendatario (30 días desde la notificación) para que pueda formular oferta o igualar otra.

En caso de omitir el plazo de tiempo fijado para el alquiler, se entenderá anual cuando se ha fijado el pago del mismo de forma anual, por meses si el pago es mensual y por días y es diario (artículo 1.581 del CC).

La ley de arrendamientos urbanos (arrendamiento de viviendas urbanas), por su parte, regula, entre otras cosas, el tiempo de duración del contrato. En su artículo 9 dice que se estará a lo que las partes acuerden libremente. Si la duración fuera inferior a 3 años, se entenderá hecho por 3 años, prorrogándose cada año hasta completarse los 3, salvo que el arrendador preavise con 30 días de antelación a la terminación del contrato al arrendatario de que no manifiesta su voluntad de querer prorrogarlo. El artículo 9 en su punto 3 establece que antes de pasar el primer año, si el arrendador la necesita para destinarla a vivienda permanente para su familia como consecuencia de un divorcio o separación, o porque la misma es necesitada para la emancipación de sus familiares en primer grado de consanguinidad descendiente o ascendiente (los padres lo necesitan), el arrendatario deberá abandonar el bien, siempre y cuando se le avise con 2 meses de antelación a cuando la vivienda se vaya a necesitar. Si transcurrido un plazo de 3 meses no es ocupada por el arrendatario o por sus familiares en 1 grado de consanguinidad el arrendatario podrá optar por ser repuesto en el uso y disfrute de la misma (en un plazo de 30 días habiendo pasado 3 meses). O ello o ser indemnizado con la cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar un máximo de 3.

En cuanto a la prórroga y desistimiento del contrato. El primero de ellos, de dará si una vez expirado el plazo del arriendo, no se hubiera notificado nada (30 días de antelación), se entenderá tácitamente prorrogado un año más. En el caso del desistimiento, se deberá realizar con una notificación de 30 días antes al día de abandono de la vivienda y una vez pasados al menos 6 meses desde el inicio del contrato (arts. 10 y 11 de la LAU).

Otra cuestión relevante a efectos del arrendamiento es qué ocurre si fallece una de las partes, en caso de fallecimiento del arrendatario (art. 16 LAU) tienen derecho a subrogarse en su posición el cónyuge (sólo si convive con él), pareja de hecho (convivencia al menos los dos años previos al fallecimiento), descendientes sometidos a su patria potestad, ascendientes que hubieran convivido con él los dos años previos al deceso o los hermanos que hubieren convivido con él en la forma prevista anteriormente. Para que surta efecto, deberá notificarse al arrendador en un plazo de 30 días posteriores al deceso la voluntad de subrogarse en la posición del arrendatario. Ello siempre y cuando no exista pacto en contrario, pudiendo pactar las partes que no exista la subrogación, siempre y cuando hayan pasado 3 años de arrendamiento.

En el supuesto de fallecimiento del arrendador, el heredero se subrogaría en su posición, no pudiendo por tanto unilateralmente resolver el contrato (salvo por las circunstancias previstas en la LAU).

¿Qué pasa con la vivienda si el inquilino y/o arrendatario es discapacitado?

Pues la LAU, en su artículo 24, contempla esta posibilidad. Nos indica que, previa notificación al arrendador, podrá realizar cuantas obras sean oportunas para la adaptación de la vivienda a sus necesidades por su condición física (como la de los inquilinos que la habiten, aunque no sean arrendatarios). Estando, lógicamente, obligado a reponer al estado anterior de las obras la vivienda arrendada una vez abandone la misma.

Para finalizar, otra característica importante de los contratos de arrendamiento es la obligada fianza que se ha de abonar en garantía al pago de las rentas, la misma deberá ser acordada por las partes, siendo el equivalente a una mensualidad, actualizando la misma a partir del tercer año de arrendamiento conforme al mecanismo de actualización que las partes fijen.

Un cordial saludo, Álvaro Cutillas Jiménez, colegiado nº 1.734 ICA Elche.