Cláusulas abusivas bancarias, tipos más comunes.

Por desgracia para los tiempos presentes, las cláusulas abusivas a través de la vía de los contratos en masa son y han sido comunes en la etapa del boom inmobiliaria y del pelotazo urbanístico. Las entidades de emisión de crédito (cajas de ahorro y bancos) imponían e imponen contratos de adhesión en masa sin darle naturaleza a lo que es una relación negocial entre dos partes, de igual a igual. Ello no es así, por ello hoy en día conocemos múltiples casos de sentencias judiciales que dan la razón al particular cuando anulan cláusulas por entender las mismas como abusivas y fruto del arbitrio con afán amasador del sujeto que ostenta la posición de supremacía en este tipo de situaciones, la entidad crediticia.

La más popular y conocida es la famosa cláusula suelo, la cuál establecían los bancos para el caso en el que, una vez consensuado un tipo de interés sobre el parámetro del Euribor (más el diferencial), si llegado un momento en el que las circunstancias económicas derivaban en una bajada del Euribor por debajo de ciertos niveles, se aplicaba la cláusula, la cuál delimitaba un mínimo sobre el cuál el tipo de interés sobre el crédito hipotecario no podía bajar. Normalmente estaba en torno al 3-5%. Con la llegada de la crisis la misma entró en escena y se aplicó, siendo el usuario un desconocedor en muchos casos de la misma, de ahí mi crítica a los contratos de adhesión en masa y la falta de información pormenorizada al prestatario. Como consecuencia de ello los juzgados de primera instancia y el Tribunal Supremo en su afamada sentencia de 9 de mayo de 2.013 desarrollaron una doctrina sobre la cuál establecer que toda cláusula suelo es susceptible de nulidad. Cuestión aparte es cómo debe responder la entidad bancaria, si aplicamos o no la retroactividad y hasta qué momento, a la hora de solicitar el usuario la devolución de lo entregado indebidamente.

Declarar que las cláusulas abusivas vienen reguladas y desarrolladas en nuestro ordenamiento jurídico en el Real Decreto Legislativo 1/2.007, de 16 de noviembre, del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. La misma pivota sobre la base del artículo 51 de la CE, que establece la necesaria defensa de los consumidores y usuarios. La regulación de cuándo estamos hablando de cláusulas abusivas está regulada en los artículos 85 a 91 del texto refundido. Pero ese no es el tema a plantear en este momento.

Creo necesario, por la actualidad imperante, que es necesario hacer un lienzo de cuáles son las cláusulas declaradas judicialmente nulas más comunes que podemos llegar a encontrarnos, ya que si usted se encuentra en una situación análoga a los ejemplos que a continuación expondré, no dude en acudir a un profesional.

Una vez definida de forma sucinta la cláusula suelo, es de justicia hacer énfasis en otras:

1-Prohibición de transmitir la finca hipotecada hasta el momento de la cancelación de la misma:El Tribunal Supremo ha dejado claro que está prohibido establecer cualquier tipo de cláusula relativa a la venta o transmisión de la vivienda hipotecada, ya que entiende que es un acto de disposición, y como tal es completamente válido y no admite límites de terceros. No admite límites de terceros salvo que se vean directamente implicados en la operación jurídica, y estoy hablando de las situaciones en que se transmite el bien y a la par la deuda hipotecaria, en ese supuesto sí que será necesario el consentimiento del acreedor.

2-Cláusula de vencimiento anticipado: probablemente la más común junto a la cláusula suelo. Es una cláusula que se establece para los supuestos en que el deudor crediticio ha impagado 1 o 2 cuotas a la entidad crediticia, facultando de esta forma al acreedor a ejecutar de manera directa y a un solo pago el crédito pendiente. A día de hoy es legal la cláusula si se establece que el vencimiento una vez incumplidas mínimo 3 mensualidades(correlativamente o de manera intermitente).

Aparte de este supuesto, se aplica el vencimiento anticipado cuando la finca hipotecada se embarga, se arrienda o no se puede inscribir en el registro por causas imputables al deudor. Siempre que estén presentes estos supuestos dentro de la cláusula de vencimiento anticipado la misma será nula.

3- Cláusulas de redondeo al alza: se produce cuando la entidad crediticia (o prestamista particular) acuerda con el deudor que el tipo de interés establecido en la deuda se fije sobre la base de un indicador (Euribor por norma general) más un añadido dando como resultado una cifra que debe ser redondeada al alza sobre un punto entero, medio o un cuarto. Su inclusividad clausular será nula de pleno derecho.

4- Asunción de costas judiciales: Ante una futura e incierta iniciación de un procedimiento judicial, se establece que el deudor tendrá que asumir las costas judiciales que pueda acarrear a la entidad crediticia el procedimiento de forma anticipada al dictamen judicial donde se establecen las costas. La misma es también nula.

5-Finalmente, junto con la cláusula suelo y la de vencimiento anticipado la más común, los leoninos intereses de demora: ante el impago de cuotas, cuando se establece un interés de demora que sobrepasa los criterios de la ética profesional, son declarados nulos. Son los intereses de demora superiores a 3 veces el interés legal del dinero. Siendo actualmente el 10,5%.

Si encuentra en su contrato de hipoteca, préstamo particular, crédito o análogo una cláusula susceptible de estar encuadrada en uno de estos supuestos, no dude en ponerse en contacto conmigo y daremos la mejor solución legal al mejor precio. Un saludo.

Álvaro Cutillas Jiménez ICA Elche colegiado nº 1.734