La propiedad horizontal, problemáticas más frecuentes.
De todos es sabida la problemática y la casuística que provoca la vida en comunidades vecinales, y más concretamente la propiedad horizontal. Fenómenos de todo tipo se producen ante lo cuál muchas veces se deriva en tensiones innecesarias y posturas descorteses hacia el resto de la comunidad. A continuación haré una lista de los tipos de problemas más comunes que suelen darse en las comunidades de vecinos y las vías legales para solucionar estos problemas. He de indicar antes de iniciar el listado, que es aconsejable tratar de arreglar los problemas de forma pacífica y dialogada, tratando de explicar la vía o procedimiento más adecuado y hacer entrar en razón a la parte que causa el perjuicio, siempre siendo cabales y juiciosos empleando el sentido común podemos ahorrarnos problemas innecesarios.
Listado:
1- El más típico, la morosidad de vecinos por cuotas impagadas a la comunidad para el sostenimiento de las cargas comunes. Partimos de la base que ante tal situación, como las siguientes a enumerar, lo primero de todo es el diálogo, es decir, que el presidente de la comunidad de vecinos o administrador de fincas hablen con el titular del bien inmueble que tiene el adeudo y tratar de solventar el problema.
Si después de ello persiste el impago de las cantidades reclamadas, lo primero que tendrán que hacer es enviar un burofax con la dirección del domicilio habitual del titular del bien inmueble apercibiéndole de que si no solventa las cantidades impagadas se iniciará la vía judicial. Dejaremos un plazo prudencial de tiempo de aproximadamente 15 días naturales para que el sujeto solvente su situación, de no ser así iniciaremos la vía judicial.
Antes de pasar a indicar propiamente los pasos procesales a seguir indicaré las posibles particularidades que se pueden dar en estos supuestos. En primer lugar, puede producirse la situación de que la vivienda esté arrendada y tenga un acuerdo verbal o escrito con el arrendatario para que pague los gastos de comunidad. Indicar que si se da el supuesto, si nos atenemos a la ley de propiedad horizontal, el obligado al pago es el titular de la vivienda y, por tanto, ante el supuesto de que el arrendatario no pague las cuotas, el obligado ha de ser el titular (luego éste podrá repetir contra el inquilino).
El procedimiento judicial deberá ser el monitorio, para lo cuál no es preceptiva la intervención de abogado y procurador, pero sí es aconsejable la actuación del abogado dada la mayor garantía de eficacia. Una vez presentado el monitorio,el letrado de la administración de justicia (antiguamente denominado Secretario Judicial) da traslado para que en un plazo prudencial de 20 días hábiles para que el deudor se oponga, se aquiete o no conteste. Si se dan los dos últimos supuestos se pasará directamente a la vía ejecutiva y se cobrará el monto total de la deuda del patrimonio del deudor(salvo en el allanamiento, en el cuál se supone que paga por vía judicial). Si se produce el primer supuesto, es decir, la oposición, si la deuda (principal, sin contar intereses) es menor de 6.000 euros se estará al verbal, si es mayor iremos al procedimiento ordinario.
Siendo verbal hasta 2.000 euros no es preceptiva la intervención de abogado y procurador, si es mayor sí. En los ordinarios se dará traslado a la comunidad de propietarios para que en el plazo de 30 días interponga demanda de juicio ordinario,de no ser así se le condenará en costas. Indicar que el plazo para reclamar cantidades tiene una fijación de prescripción, ante la cuál ya no se podrá reclamar la cantidad adeudada una vez pasado el plazo; son 5 años.
2- El segundo supuesto más frecuente es el de la ocupación de zonas comunes para uso privativo. Dos supuestos muy comunes son en primer lugar la ocupación de la azotea o terraza para instalar un pequeño trastero o utilizarlo como terraza privativa si el que le da ese uso es el propietario del ático.
En el primer supuesto, indicar que si no se ha votado a través de junta vecinal con sus mayorías legalmente establecidas no se puede llevar a cabo tal actuación, si se diera el supuesto la comunidad de propietarios, sin siquiera votarlo, puede directamente iniciar la vía judicial para el retiro de esa obra ilegal (plazo de 30 años).
En el segundo supuesto, debemos indicar que el uso privativo o usufructo sobre zona común está permitido y contemplado por la ley de propiedad horizontal y tiene todo un desarrollo jurisprudencial al efecto. Estamos hablando de dos supuestos comunes, que son la ocupación del suelo del patio vecinal y la ocupación de una porción de terraza por parte del propietario del ático. Debemos partir del primer supuesto, en él se contempla que, al tener un solo acceso al mismo, y el acceso procede de vivienda privativa, se establece que no podrá tener acceso a la misma ningún vecino más que el propietario de la vivienda que da acceso al patio. Aquí debemos hacer una distinción y matización; que se ostente el uso y disfrute del suelo del patio no es óbice para que se le dé y destine al uso natural y propio del mismo. Es decir, utilizarlo parra tender, para colocar ornamentación (macetas,etc.) o como pequeño trastero; pero siempre sin colocación de techumbres ni tapias. Digo esto porque se dan situaciones en las que el vecino que tiene la accesión al suelo del patio vecinal lo utiliza como extensión de su vivienda y realiza obras para ampliar la misma. Indicar que esto no está permitido y que de igual modo se podrán iniciar acciones judiciales tendentes a la recuperación del uso natural al que está destinado, siendo legitimaria la comunidad de vecinos para reclamar la vuelta a su utilidad natural.
El supuesto primero es más complejo, ya que es muy común la instalación de mamparas para conseguir una mayor privacidad de la cuota de la terraza que corresponde para uso privativo. En este supuesto deberá ser sometido a junta general de vecinos y votarse por mayoría, de no ser así, al igual que en el anterior supuesto, se podrá iniciar la vía judicial dentro del plazo antes señalado (salvo acciones personales, que tendrán un plazo de prescripción de 15 años desde que se instaló la obra).
3- El último de los supuestos más comunes es el de los daños producidos como consecuencia de la rotura, el mantenimiento o el deterioro de elementos privativos que afectan a zonas comunes, o viceversa. Estamos hablando de goteras, grietas, desconchado y un sinfín de supuestos que pueden poner en peligro la estructura del edificio. En estos casos, como en los anteriores, con carácter de urgencia debemos enviar un burofax al titular de la vivienda agraviante o a la comunidad de propietarios si son zonas comunes las que agravian al particular, si no hay contestación o no se llega a un acuerdo con respecto a la imputación de culpas, presupuesto, etc,; deben acudir de inmediato a un abogado que pueda resolver con carácter de urgencia el dislate. Para ello se procederá a demandar solicitando medidas provisionales que pasen por arreglar las zonas dañadas y restaure aquello deteriorado que provoca el agravio (tuberías,cañerías, cableado eléctrico,etc.). Siempre partiendo de la base de que el juez aprecie fundamentos más que suficientes para pensar que ello es así. Otra alternativa es que la comunidad de propietarios haga una derrama para proceder al arreglo de los elementos dañados y luego añada el parte a la demanda(lo más recomendable).
Finalmente, indicar que el vecino titular de la vivienda que provoca los daños a elementos comunes tiene la obligación de dejar pasar a los trabajadores que tengan el cometido de arreglar aquellos elementos que dañen el edificio, no pudiéndose negar a ello(artículo 9.1 d de la LPH).
4- Podemos estar hablando de más supuestos como puede ser el ruido o molestias generadas por un vecino, la excesiva iluminación de una vivienda que causa contaminación lumínica al resto, el no cumplimiento de los turnos de limpieza que corresponda a una vivienda en particular sobre la comunidad (en caso de haber sido votado y aprobado por Junta),etc. Pero a grandes rasgos, los supuestos más comunes son los arriba mentados.
Espero que estas pautas le haya resultado de enorme utilidad a la hora de encontrarse ante estos supuestos, para mayor información no dude en contactar con mi persona.
Atentamente, Álvaro Cutillas Jiménez, colegiado ICA Elche nº 1.734.